Mieter zahlt nicht: Von der Mahnung über die Kündigung bis zur Räumung

Zahlt ein Mieter nicht, können Sie bei Wohnraum fristlos kündigen, sobald der Rückstand für zwei aufeinanderfolgende Monate zusammen mehr als eine Monatsmiete beträgt oder über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreicht. Zieht der Mieter nicht aus, folgt die Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung und danach die Räumung durch den Gerichtsvollzieher. Wichtig sind eine sauber begründete Kündigung, der Nachweis ihres Zugangs und die Schonfrist.

Dieser Leitfaden behandelt Wohnraum. Für Gewerberäume gelten teils andere Regeln, insbesondere gibt es dort keine Schonfrist.

Wann ist die Miete fällig – und wann ist der Mieter in Verzug?

Die Miete ist zu Beginn des Monats fällig, spätestens bis zum dritten Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB). Weil der Termin nach dem Kalender bestimmt ist, gerät der Mieter ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht rechtzeitig zahlt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Mahnung ist trotzdem sinnvoll: Sie dokumentiert den Rückstand und gibt dem Mieter eine letzte Gelegenheit.

Ab wann darf ich fristlos kündigen?

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist zulässig, wenn (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB):

Maßgeblich ist die Gesamtmiete einschließlich der Vorauszahlungen für Nebenkosten. Eine Abmahnung vor der Kündigung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB).

Beispiel: Die Gesamtmiete beträgt 900 €. Der Mieter zahlt im Januar 500 € und im Februar nichts. Der Rückstand aus beiden Monaten beträgt 1.300 € und übersteigt damit eine Monatsmiete. Eine fristlose Kündigung ist möglich.

Warum zusätzlich ordentlich kündigen?

Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter dazu, wird die fristlose Kündigung unwirksam (Schonfrist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn der Mieter diese Möglichkeit in den letzten zwei Jahren schon einmal genutzt hat.

Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt von der Nachzahlung dagegen unberührt (BGH, Urteile vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Deshalb wird die fristlose Kündigung in der Praxis immer mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbunden. Sie setzt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) und wirkt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten; nach fünf und acht Jahren Mietdauer verlängert sie sich für den Vermieter um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).

Was muss in der Kündigung stehen?

• Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift, keine E-Mail (§ 568 Abs. 1 BGB).
• Die Gründe, also der Rückstand mit Monaten und Beträgen (§ 569 Abs. 4, § 573 Abs. 3 BGB).
• Fristlose Kündigung und hilfsweise ordentliche Kündigung.
• Die Aufforderung, die Wohnung zu räumen und herauszugeben.
• Bei mehreren Mietern: Kündigung an alle Mieter.

Den Zugang sollten Sie beweisen können, etwa durch Übergabe per Boten mit Zeugen oder Einwurf-Einschreiben.

Darf ich die Kaution verrechnen?

Während des laufenden Mietverhältnisses nicht für streitige Forderungen (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13). Nach Ende des Mietverhältnisses können Sie offene Mieten mit der Kaution verrechnen.

Wie läuft die Räumungsklage ab?

Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, brauchen Sie ein Räumungsurteil. Einen Mahnbescheid gibt es nur für Geldforderungen, nicht für die Räumung.

• Zuständig ist immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, unabhängig vom Streitwert (§ 29a ZPO, § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG).
• Räumung und Zahlung der Rückstände werden in einer Klage verbunden.
• Räumungssachen sind vom Gericht vorrangig und beschleunigt zu bearbeiten (§ 272 Abs. 4 ZPO).
• Das Gericht kann dem Mieter im Urteil eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO).
• Mit der Klage informiert das Gericht in der Regel auch die zuständige Sozialbehörde, damit diese eine Übernahme der Rückstände prüfen kann.

Was kostet eine Räumungsklage?

Der Streitwert für die Räumung entspricht in der Regel der Nettokaltmiete eines Jahres (§ 41 Abs. 2 GKG); die eingeklagten Rückstände kommen hinzu.

Beispiel: Nettokaltmiete 800 € monatlich, Streitwert der Räumung damit 9.600 €.

Stand: Gebührentabellen nach KostBRÄG 2025. Die Gerichtskosten zahlen Sie als Kläger zunächst vor. Gewinnen Sie, muss der Mieter die Kosten erstatten (§ 91 ZPO). Ob er dazu in der Lage ist, ist eine andere Frage; das Kostenrisiko klären wir vor Auftrag.

Wie wird die Räumung vollstreckt?

Mit dem Räumungsurteil beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher (§ 885 ZPO). Er setzt einen Räumungstermin fest und verlangt einen Vorschuss für Spedition und Einlagerung, der bei voller Räumung hoch sein kann.

Günstiger ist oft die beschränkte Räumung (§ 885a ZPO): Der Gerichtsvollzieher verschafft Ihnen nur den Besitz an der Wohnung, die Gegenstände des Mieters bleiben zunächst dort, und Sie machen Ihr Vermieterpfandrecht geltend. Welche Variante passt, hängt vom Einzelfall ab.

In Härtefällen kann der Mieter Vollstreckungsschutz beantragen (§ 765a ZPO).

Die häufigsten Fehler

1. Nur fristlos und nicht hilfsweise ordentlich kündigen.
2. Den Rückstand in der Kündigung nicht konkret aufschlüsseln.
3. Nicht alle Mieter als Empfänger der Kündigung nennen.
4. Den Zugang der Kündigung nicht beweisen können.
5. Die Kaution während des Mietverhältnisses mit streitigen Forderungen verrechnen.
6. Ohne Räumungstitel selbst räumen oder Schlösser austauschen. Das ist verbotene Eigenmacht und kann teuer werden.

So unterstützen wir Sie

Mietrückstände setzen wir über Mahndesk durch. Für Kündigung, Räumungsklage und Räumung erhalten Sie eine kostenlose Ersteinschätzung; wir prüfen die Voraussetzungen und das Kostenrisiko, bevor Sie sich entscheiden. Digital bearbeitet. Persönlich verantwortet.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.